房地产开发贷款管理办法
一、房地产开发贷款管理办法
法律分析：为支持我国商品房开发和经营，加强对房地产贷款的管理，保障贷款人和借款人的合法权益，制定了该办法。各类房地产开发贷款的发放，必须符合国家产业政策、信贷政策，遵循相关规定的效益性、安全性、流动性原则。
法律依据：《中国银行关于印发两个房地产贷象。经国家房地产业主行政管理部门注册登记，并取得企业法人营业执照及由行业主管部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业
第五条 贷款用途。用于支持房地产开发企业从事住房开发、商业用房开发、房地产土地开发需的资金。
第六条 贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷地产开发贷款。
(一)住房开企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。
(二)商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行房的贷款。
(三)其他房地产开发贷款，是指住房以外的土地开发和楼宇装饰、修缮等房地产贷款。
第七条 贷款条件。申请房地产开发贷款，借款人应具备以下条件：
(一)符合本办法中第四条规定的贷款对象条件；
(二)具有健全的经营管理严格的经营管理制度；
(三)企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力；
(四)在中国银行开立款账户，并在中国银行办理结
(五)已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间；
(六)已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立
(七)贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求
(八)贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；
(九)具有一定比例的自有资金(一般应达到项目预算投资总额的30%)，并能够在银行贷款之前投入项目建设；
(十)将财产抵(质)押给中国银行或落实中国银行可接受的还本付息连带责任保
(十一)落实中国银行规定的其他贷款条件。
二、专项附加扣除比例如何填写？
《个人所得税专项附加扣除信息表》填表说明
一、填表须知
本表根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《个人所得税专项附加扣除暂行办法》《个人所得税专项附加扣除操作办法（试行）》等法律法规有关规定制定。
（一）纳税人按享受的专项附加扣除情况填报对应栏次；纳税人不享受的项目，无需填报。纳税人未填报的项目，默认为不享受。
（二）较上次报送信息是否发生变化：纳税人填报本表时，对各专项附加扣除，首次报送的，在“首次报送”前的框内划“√”。继续报送本表且无变化的，在“无变化”前的框内划“√”；发生变化的，在“有变化”前的框内划“√”，并填写发生变化的扣除项目信息。
（三）身份证件号码应从左向右顶格填写，位数不满18位的，需在空白格处划“/”。
（四）如各类扣除项目的表格篇幅不够，可另附多张《个人所得税专项附加扣除信息表》。
二、适用范围
（一）本表适用于享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金、赡养老人六项专项附加扣除的自然人纳税人填写。选择在工资、薪金所得预扣预缴个人所得税时享受的，纳税人填写后报送至扣缴义务人；选择在年度汇算清缴申报时享受专项附加扣除的，纳税人填写后报送至税务机关。
（二）纳税人首次填报专项附加扣除信息时，应将本人所涉及的专项附加扣除信息表内各信息项填写完整。纳税人相关信息发生变化的，应及时更新此表相关信息项，并报送至扣缴义务人或税务机关。
纳税人在以后纳税年度继续申报扣除的，应对扣除事项有无变化进行确认。
三、各栏填写说明
（一）表头项目
填报日期：纳税人填写本表时的日期。
扣除年度：填写纳税人享受专项附加扣除的所属年度。
纳税人姓名：填写自然人纳税人姓名。
纳税人识别号：纳税人有中国居民身份证的，填写公民身份号码；没有公民身份号码的，填写税务机关赋予的纳税人识别号。
（二）表内基础信息栏
纳税人信息：填写纳税人有效的手机号码、电子邮箱、联系地址。其中，手机号码为必填项。
纳税人配偶信息：纳税人有配偶的填写本栏，没有配偶的则不填。具体填写纳税人配偶的姓名、有效身份证件名称及号码。
（三）表内各栏
1.子女教育
子女姓名、身份证件类型及号码：填写纳税人子女的姓名、有效身份证件名称及号码。
出生日期：填写纳税人子女的出生日期，具体到年月日。
当前受教育阶段：选择纳税人子女当前的受教育阶段。区分“学前教育阶段、义务教育、高中阶段教育、高等教育”四种情形，在对应框内打“√”。
当前受教育阶段起始时间：填写纳税人子女处于当前受教育阶段的起始时间，具体到年月。
当前受教育阶段结束时间：纳税人子女当前受教育阶段的结束时间或预计结束的时间，具体到年月。
子女教育终止时间：填写纳税人子女不再接受符合子女教育扣除条件的学历教育的时间，具体到年月。
就读国家（或地区）、就读学校：填写纳税人子女就读的国家或地区名称、学校名称。
本人扣除比例：选择可扣除额度的分摊比例，由本人全额扣除的，选择“100%”，分摊扣除的，选“50%”，在对应框内打“√”。
2.继续教育
当前继续教育起始时间：填写接受当前学历（学位）继续教育的起始时间，具体到年月。
当前继续教育结束时间：填写接受当前学历（学位）继续教育的结束时间，或预计结束的时间，具体到年月。
学历（学位）继续教育阶段：区分“专科、本科、硕士研究生、博士研究生、其他”四种情形，在对应框内打“√”。
职业资格继续教育类型：区分“技能人员、专业技术人员”两种类型，在对应框内打“√”。证书名称、证书编号、发证机关、发证（批准）日期：填写纳税人取得的继续教育职业资格证书上注明的证书名称、证书编号、发证机关及发证（批准）日期。
3.住房贷款利息
住房坐落地址：填写首套贷款房屋的详细地址，具体到楼门号。
产权证号/不动产登记号/商品房买卖合同号/预售合同号：填写首套贷款房屋的产权证、不动产登记证、商品房买卖合同或预售合同中的相应号码。如所购买住房已取得房屋产权证的，填写产权证号或不动产登记号；所购住房尚未取得房屋产权证的，填写商品房买卖合同号或预售合同号。
本人是否借款人：按实际情况选择“是”或“否”，并在对应框内打“√”。本人是借款人的情形，包括本人独立贷款、与配偶共同贷款的情形。如果选择“否”，则表头位置须填写配偶信息。
是否婚前各自首套贷款，且婚后分别扣除50%：按实际情况选择“是”或“否”，并在对应框内打“√”。该情形是指夫妻双方在婚前各有一套首套贷款住房，婚后选择按夫妻双方各50%份额扣除的情况。不填默认为“否”。
公积金贷款｜贷款合同编号：填写公积金贷款的贷款合同编号。
商业贷款｜贷款合同编号：填写与金融机构签订的住房商业贷款合同编号。
贷款期限（月）：填写住房贷款合同上注明的贷款期限，按月填写。
首次还款日期：填写住房贷款合同上注明的首次还款日期。
贷款银行：填写商业贷款的银行总行名称。
4.住房租金
住房坐落地址：填写纳税人租赁房屋的详细地址，具体到楼门号。
出租方（个人）姓名、身份证件类型及号码：租赁房屋为个人的，填写本栏。具体填写住房租赁合同中的出租方姓名、有效身份证件名称及号码。
出租方(单位)名称、纳税人识别号（统一社会信用代码）：租赁房屋为单位所有的，填写单位法定名称全称及纳税人识别号（统一社会信用代码)。
主要工作城市：填写纳税人任职受雇的直辖市、计划单列市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）。无任职受雇单位的，填写其办理汇算清缴地所在城市。
住房租赁合同编号（非必填）：填写签订的住房租赁合同编号。
租赁期起、租赁期止：填写纳税人住房租赁合同上注明的租赁起、止日期，具体到年月。提前终止合同（协议）的，以实际租赁期限为准。
5.赡养老人
纳税人身份：区分“独生子女、非独生子女”两种情形，并在对应框内打“√”。
被赡养人姓名、身份证件类型及号码：填写被赡养人的姓名、有效证件名称及号码。
被赡养人出生日期：填写被赡养人的出生日期，具体到年月。
与纳税人关系：按被赡养人与纳税人的关系填报，区分“父亲、母亲、其他”三种情形，在对应框内打“√”。
共同赡养人：纳税人为非独生子女时填写本栏，独生子女无须填写。填写与纳税人实际承担共同赡养义务的人员信息，包括姓名、身份证件类型及号码。
分摊方式：纳税人为非独生子女时填写本栏，独生子女无须填写。区分“平均分摊、赡养人约定分摊、被赡养人指定分摊”三种情形，并在对应框内打“√”。
本年度月扣除金额：填写扣除年度内，按政策规定计算的纳税人每月可以享受的赡养老人专项附加扣除的金额。
6.大病医疗
患者姓名、身份证件类型及号码：填写享受大病医疗专项附加扣除的患者姓名、有效证件名称及号码。
医药费用总金额：填写社会医疗保险管理信息系统记录的与基本医保相关的医药费用总金额。
个人负担金额：填写社会医疗保险管理信息系统记录的基本医保目录范围内扣除医保报销后的个人自付部分。
与纳税人关系：按患者与纳税人的关系填报，区分“本人、配偶或未成年子女”三种情形，在对应框内打“√”。
7.扣缴义务人信息
纳税人选择由任职受雇单位办理专项附加扣除的填写本栏。
扣缴义务人名称、纳税人识别号（统一社会信用代码）：纳税人由扣缴义务人在工资、薪金所得预扣预缴个人所得税时办理专项附加扣除的，填写扣缴义务人名称全称及纳税人识别号或统一社会信用代码。
（四）签字（章）栏次
“声明”栏：需由纳税人签字。
“扣缴义务人签章”栏：扣缴单位向税务机关申报的，应由扣缴单位签章，办理申报的经办人签字，并填写接收专项附加扣除信息的日期。
“代理机构签章”栏：代理机构代为办理纳税申报的，应填写代理机构统一社会信用代码，加盖代理机构印章，代理申报的经办人签字，并填写经办人身份证件号码。
纳税人或扣缴义务人委托专业机构代为办理专项附加扣除的，需代理机构签章。
三、房地产开发贷款的注意问题
房地产开发贷款额度权限降低、个人住房抵押贷款门槛没有提高、停止办理期房转按揭业务……近日，沪上银行对房地产贷款“痛下狠招”，采取各种具体措施，配合政府对房地产的调控措施，从房地产贷款中最主要的开发贷款和个贷入手，开始对房地产业金融业务动真格。联系起不久前银监会对房地产贷款风险的征求意见稿和更早的央行121文件，商业银行的这些动作，预示着在经历了“痛苦”的选择之后，银行终于在贷款规模和风险控制之间又走出了一步。
对于期房转让业务，该行现在持谨慎态度。以前在受理期房转让业务时，与现房转让在操作上没有太大区别，而现在则要求各支行在办理期房转让按揭业务时，必须在交易中心办妥房产过户抵押登记的相关手续后才可以放款。据介绍，如果交易中心停止受理期房转让，房产贷款的抵押手续就办不出来，银行也就不会发放贷款了，这就意味着停止了转按揭业务。
房地产开发贷款：银根收紧
“商业银行的房地产贷款中，以开发贷款和个人住房抵押贷款为主。过去一段时间内，有的商业银行为了追求贷款规模，而一定程度上忽视了房地产贷款的风险。”新汉业不动产机构执行董事赵云飞分析认为，无论是银监会征求意见的《商业银行房地产贷款风险管理指导》，还是曾经引起轩然**的央行121文件，没有商业银行的配合执行，都会成为一纸空文。他透露，最近一段时间以来，商业银行发放给发展商的开发贷款已经悄悄收紧，商业银行各分行、支行的贷款额度和审批权限等逐步缩小，有的银行索性取消了支行的房地产开发贷款审批权。
四、房地产开发贷款管理方法
房地产开发贷款每个银行都有，银行为了更好的管制开发贷，会制定一些列的管理办法，今天就为大家带来房地产开发贷款管理方法，包括贷款对象、用途、种类、期限、等等，一起来看看吧。房地产开发贷款管理方法1、贷款对象 经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，并取得企业法人营业执照及由行业主管部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业。2、贷款用途 用于支持房地产开发企业从事住房开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套设施建设所需的资金。3、贷款种类 房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。4、贷款期限 住房开发贷款，最长不超过3年(含3年)； 商业用房开发贷款，最长不超过5年(含5年)； 其他房地产开发贷款，最长不超过5年(含5年)。5、担保方式 申请房地产开发贷款的借款人，应在签订借款合同之前提供贷款人认可的财产抵(质)押或第三方不可撤销的连带责任担保。6、保险需求 借款人应在借款合同签订前按贷款人指定的保险种类到保险公司办理保险。7、自筹资金比例 房地产开发贷款项目的自有资金比例一般为30%，国家安居工程贷款项目的自有资金比例为60%。