恒大，是中国最大的房地产开发商，同时也是目前世界上负债最多的公司，负债3000亿美元，如果恒大集团破产，将会成为世界上有史以来最大的破产公司。

几十年来，我们不能低估房地产行业对中国的重要性。

中国经济产出的三分之一来自于房地产，对比英国和美国，该比例低于20%，1990年代，中国只有大约三分之一的人口居住在城市，从1998年住房改革开始，中国城市人口从4.15亿人增加到了2021年的9亿人。

在1998年之前，中国城市人口可以免费从政府那里获得一套住房， 可以用很低的价格购买房子。

1991年，中国银行开始向房地公司发放抵押贷款以及个人购房贷款。

由于农村人口向城市大量迁移，住房缺口巨大，大量的房地产公司应运而生，这就需要大量的承建商以及建筑工人，据统计中国的建筑工人约占中国总劳动力的10%以上。

由于建房需要大量的土地，各地的土地出售金几乎占据地方财政收入的三分之一。

1997年，许家印成立恒大，他发现了中国房地产这一趋势，对于恒大而言，这绝对是正确的时机。

那时，像恒大这样的开发商，有几十个家，一座座崭新的城市从中国拔地而起，几乎从零开始，迎接大规模的人口变迁。

据统计，中国的中产阶级人数已经超过1.09亿人，这正是过去二十年中国经济繁荣的绝对考验。

恒大成立后，许家印开始在广州建设各种项目，这么多项目在手，这也使他拥有了能够借到那么多钱的资本，从无到有，在前10年内，恒大资产负债就达到了1500亿美元。

从2004年到2020年，恒大总收入年增长率为44%，是中国增长最快的公司。他在广州开发了户型较小的公寓，获得了巨大的成功。

2017年，许家印以425亿美元的身价问鼎中国富豪榜，这与他卑微的出身大相径庭，见过许家印的人，都说他是一个极有魅力的人，是一个非凡的推销员。

他喜欢聘用西方一流大学的人才，做他的秘书，让他看起来像一个西方化的老板。

许家印对奢侈品有着浓厚的兴趣，许多人都对他腰前的爱马仕皮带有着深刻的印象，他拥有豪华的山顶别墅、超级游艇。

他是一个相当慷慨的人，喜欢与一些他认为重要的人打交道，2015年，当广州恒大足球队赢得了亚洲超级联赛冠军时，他与马云在酒店开香槟庆祝。

从无到有，恒大在中国200多个城市，拥有超过1000多个项目的大型开发商。

然而，2022年，恒大的资产负债已经超过了2万亿人民币，这正是由于快速扩张所造成的。

房地产开发商不断的从地方政府购买土地，也使得地方政府成为了经济重要的参与者，政府根据规划，决定是不是需要建设工业园区，或者公寓。

恒大在项目建设中，首先拿到购房者的预付款，为了占据有利市场的先机，会将资金重新进行分配，用来扩张新的项目，与其他房产企业展开竞争，这也导致了恒大造成了更大的资金缺口，一些项目停滞不前。

目前，我国已经对房企进行控制和约束，限制使用国内债务购买土地，对于房企而言，离岸债务、国际债券市场变得非常具有吸引力，而今天，由于恒大庞大的市场，投资者对未来充满了不确定性，这让恒大的融资变的越来越困难。

过去二十年，在房地产经济繁荣的推动下，中国经历了前所未有经济增长期，但现在，很多人认为中国的房产经济快用完了。

1996年以来，中国城市人口增长率在3%或者4%以上， 2020年已经下降到2.1%，城市对农民工需求旺盛的时期基本结束了，中国房子的空置比例现在处在10%~40%之间，在一些小城市，空置率甚至高达50%。

目前，中国的空房足以容纳约9000万人，比德国或英国的人口还要多。

在中国，人均收入与购买住房的负担能力相比，是全球最差的，以北京为例，一个中等家庭的收入需要50年才能购买一套普通公寓，而该比例在伦敦为15年，在纽约为10年。

2020年8月，中国开发商必须遵循三个债务比例，才能获得银行贷款。

第一个，负债资产比率低于70%，其本质上是避免房企负债太多的方法，而恒大的负债已经超过了3000亿美元；

第二个，净负债率低于100%，本质上是衡量债务与股权相比的方法；

第三个，现金与短期债务比率小于1， 这意味着公司拥有的现金要多于拥有的短期债务。

对于这三条，绝大多数开发商都无法达到要求，失去了获得信贷的机会。

同时，银行放慢按揭贷款的发放，不能卖房，也不能从银行借款，恒大如何偿还贷款？这就是恒大的问题所在。

房地产市场有点像建房子的过程，投资者、离岸债券持有人、银行提供资金给需要融资的恒大，地方政府将土地出售给恒大，普通公民和从恒大购买房屋，而恒大养活一大批建筑工人，形成了整个完整的供应链。

对房企约束的三条红线，就像是房子中的一个大梁，一旦其中一旦大梁不达标，整个大楼就会变的摇摇欲坠，与其说，恒大是已经是少了一个大梁的房企再恰当不过了。

2022年，11月24日，六大行纷纷出手，向房地产企业授信额度高达1.2万亿元，遗憾的是，恒大并没有拿到任何一家银行的授信额度。

2021年9月，恒大陷入理财风波，一些人通过恒大购买了理财产品，最终这些钱流入了恒大的房地产，但是，投资者并没有拿到本钱，他们跑到了深圳恒大的总部，最终处理结果是可以拿着相应的票据进行购房抵款。

这对于恒大而言是一场危机，也是另一个危机的开始。

没有拿到钱的不止这些理财产品的购买者，还有世界上一些大的投资银行、投资基金，他们也大幅削减对恒大的投资，房地产企业现在在离岸市场真的很难筹集到资金，海外投资者，不再相信在海外发行债券的中国房企。

如今，有很多关于恒大可能重组的消息，以及申请破产的讨论，恒大现在的负债规模为3000亿美元，占全国GDP的2%，任何重组失败，都可能面临完全被清算，就算是清算，预估也需要大概十年的时间才能结束，恒大如果真的破产了，将是世界上最大的破产公司。

此时的恒大，把世界各地的投资者吓坏了，也有人担心，恒大破产可能导致多米诺骨牌效应，使一些投资公司陷入严重的财务冲突，这些公司中有很多国际投资者。

有人说，如果恒大破产，发生债务违约，不亚于2008年雷曼兄弟引发的金融危机的风险，但是经济学家表示，他们不认为恒大会造成这种影响，因为政府会遏制这种后果的发生。

但是，恒大未来能否有效的重组，确实会对投资者的信心产生影响。

在恒大，有世界上著名的四个会计师事务所之一的普华永道，常年为恒大做财务审计，在2021年上半年时，恒大告诉投资者，它可能无法履行其财务义务，同时，香港审计监管机构已经进入普华永道展开调查工作。

恒大，已经成为了中国经济关键时刻的一个象征，它改变了房产作为中国是经济的火车头的前景，建造桥梁、房屋、整个城市，虽然已成为经济增长的驱动力，对世界经济也是如此，此刻，正是需要思考如何依靠房地产推动经济增长的重要时刻。

2013年~2018年，中国对全球经济的贡献是美国同期贡献的两倍多，一个小的波动，甚至几个百分点，都可能对全球经济产生影响，而恒大正在拉低中国经济的几个百分点。

近期，恒大也在加快资产处置的速度：

1、7月1日开始，许家印已透过变卖个人资产等方式筹集资金，累计已向恒大注入超70亿现金，包括出售个人深圳湾1号C位980平米的大平层，原价4亿，2.8亿售出。

2、中国恒大选择退还广州恒大足球场地块土地使用权，与受让方于8月3日解除原合同，获得55.2亿元出让金退库款。

3、11月26日，恒大深圳湾超级总部地块成功转让，以75.4亿元低价出让。

负面消息也是频频传出：

1、10月底，恒大汽车恒驰5宣布交付，但只有100辆，承诺量产的日期，总是一拖再拖。

2、恒大曾经控股的盛京银行，如今上门讨债326亿元。

3、许家印在香港一栋价值6亿港元的别墅被建行接管，许老板在香港的三套别墅，前面两套在去年被抵押，这是最后一套。

4、许家印夫人间接控制的伦敦最贵楼盘挂售。

恒大，作为房地产行业是一个代名词，是中国经济的关键时刻，而此时，恒大也正是中国经济转折的一个缩影。

恒大给了我们一个新的启示，不能通过借贷来发展经济，绿色经济才是正确的方向，才能让经济更稳定，更不容易受到冲击。

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